Vergleich der KFW Förderungen für Neubauten Klimafreundlicher Neubau (KfN Basis oder QNG)?
Am 1.7.2021 trat die Förderung mit den höchsten Zuschüssen für Neubauten der letzten Jahre in Kraft. Da die Nachfrage so groß war und die bereit gestellten Mittel schnell erschöpft waren, wurde die am 23.1.2022 ohne Vorankündigung eingestellt. Nach drei Monaten der Ungewissheit, ob es überhaupt wieder Förderungen für den Neubau gibt, wurden nach Ostern noch einmal eine Milliarde zur Verfügung gestellt für Wohngebäude und Nichtwohngebäude. Dieser Betrag war in zwei Stunden aufgebraucht. Danach wurde nur noch für die Förderung mit den höchsten Anforderungen, dem Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitszertifikat, noch einmal 300 Millionen € zur Verfügung.
Um ein Haus mit Nachhaltigkeitszertifikat zu bauen, benötigt man neben dem Energieeffizienzexperten auch einen Auditor. Kurz nach dem zweiten Wegfall der Förderungen Ostern 2022 gab es etwas mehr als 100 Auditoren in ganz Deutschland. Somit war nun die Aufgabe als Erstes sich weiterzubilden und die neuen Anforderungen der unterschiedlichen Zertifizierungsstellen (DGNB, BNK und NahWoh) zu erfüllen und die Prüfungen abzulegen. Dies werden ca. 500 neue Auditoren im Jahr 2022 geschafft haben. Somit stehen inzwischen eine begrenzte Anzahl an Experten zur Verfügung, die einem hier helfen können und einen beraten, die Unterlagen prüfen und diese nach den Anforderungen der Zertifizierungsstelle dort einreichen.
Haben nun viele gerade eben Ihre Prüfung abgelegt, werden die Rahmenbedingungen erneut grundlegend verändert. Somit vergleichen wir heute einmal die bestehende Förderung (EH 40 NH) mit der neuen, welche in zwei Varianten aufgeteilt wird, der Basisförderung (Effizienzhaus 40 mit Ökobilanz) und der Klimafreundlicher Neubau mit NH-Zertifikat (KfN NH).
Gleich ist bei allen der Mindeststandard des Effizienzhaus 40 und die Erstellung einer Ökobilanz.
Gehen wir somit einmal davon aus, dass der Zinsvorteil bei allen drei Varianten gleich ist, müssen wir nur die Mehrkosten des NH-Zertifikats (Mehrkosten des Gebäudes, Kosten für Auditor und Kosten für die Zertifizierung) vergleichen mit dem höheren Darlehen, bzw. bei der alten Variante zusätzlich den Zuschüssen.
Der Unterschied zwischen der Basisförderung und dem KfN NH sind 50.000 € Darlehen. Der Zinsvorteil soll bis zu 4 % betragen. Aktuell beträgt dieser eher zwischen 2 und 3 %. Wenn man aber von den 4 % Zinsvorteil ausgehen würde, wären dies im ersten Jahr für 50.000 € ein Zinsvorteil von 2.000 €. Dieser ist für die ersten zehn Jahre garantiert und reduziert sich somit jedes Jahr um den Anteil der Tilgung. Es ist somit nicht einfach die Multiplikation des Zinsvorteils im ersten Jahr mit den zehn Jahren und somit 20.000 €, sondern es ist etwas niedriger und abhängig von der gewählten Tilgung. Gehen wir hier einmal von einer 30-jährigen Laufzeit des Darlehens aus, einem Zins von 5 % (mit 4 % Zinsvorteil, somit 1 % bei der KFW) und 1,5 % Tilgung.
In Summe würde sich somit bei 4 % Zinsvorteil ein Vorteil von ca. 18.000 € ergeben.
Dies wäre der Betrag, den das Haus mit Nachhaltigkeitszertifikat maximal teurer sein dürfte, damit sich dies im Vergleich zur Basisförderung rechnen würde. Würde der Zinsvorteil nur 3 % betragen sind es ca. 13.000 € Ersparnis bei 2 % nur noch ca. 9.000 €. Es hängt somit maßgeblich vom wirklichen Zinsvorteil ab, wie viel teurer ein Haus mit Nachhaltigkeitszertifikat sein darf, damit sich dies aus rein finanziellen Gesichtspunkten im Vergleich zur Basisförderung lohnt.
Der Mehraufwand für den Auditor wird bei ca. 5.000 € für ein Einfamilienhaus liegen. Das Zertifikat selbst beginnt bei 600 € für ein Einfamilienhaus. Dann kommen als Letztes noch die Mehrkosten für die zusätzlichen Berechnungen und die veränderten Materialien. Dies hängt sehr davon ab, wie hoch der Standard des gewünschten Hauses grundsätzlich bereits gewesen ist und liegt zwischen 0 € bei einem sehr guten Haus und bis zu einem hohen fünfstelligen Betrag, wenn wirklich nur der minimal gesetzlich geforderte Standard vorher angeboten wurde. Ich würde dies einmal auf ca. 5.000 € im Mittel schätzen. Somit landet man bei etwas mehr als 10.000 € im Schnitt.
Wenn der Zinsvorteil somit mindestens 2,5 % beträgt, rechnet sich das Haus mit Nachhaltigkeitszertifikat gegenüber der Basisförderung.
Dafür erhält man dann ein Haus, welches in vielen Punkten noch einmal verbessert wurde und somit niedrigere Verbrauchskosten, schadstoffarme oder sogar freie Materialien besitzt und einen höheren Wiederverkaufswert hat. Um nur ein paar der Vorteile eines Hauses mit Nachhaltigkeitszertifikat zu nennen. Den genauen Zinsvorteil werden wir am 1.3. erfahren und können dann schauen, wie groß der Zinsvorteil für die einzelnen Programme wirklich ist. Dieser wird immer wieder an den Marktzins angepasst werden, aber der Zinsunterschied dürfte die nächsten Monate gleich bleiben.
Ein Punkt muss hier noch genannt werden, der für manch einen von Bedeutung ist. Bei dem Haus mit Nachhaltigkeitszertifikat sind aus Qualitätssicherheitsgründen (Schadstofffreiheit, etc.) keine Eigenleistungen möglich! Bei dem Haus mit der Basisförderung können zumindest geringfügig Eigenleistungen erbracht werden, die weder die Konstruktion noch den Effizienzhausstandard betreffen, wie z.B. Malerarbeiten oder einzelne Bodenbeläge. Diese Ersparnis kann dazu führen, dass die Basisförderung für diejenigen dann die finanziell bessere Wahl ist.
Der Teufel liegt hier im Detail und es kann leider nicht pauschalisiert werden, somit habe ich Ihr Interesse geweckt? Dann lassen Sie sich ganz unverbindlich beraten zu den Vorteilen der Basisförderung und eines Hauses mit Nachhaltigkeitszertifikat und finden heraus, welche der beiden Varianten für Sie die bessere ist.
Folgen Sie mir auf Facebook oder Instagram und bleiben Sie informiert.